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青岛股票配资平台 北京将适时取消普通住宅标准,税费优惠后能拉动楼市吗

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  最严限购城市北京或将迎来新的房地产政策调整,实施多年的普通住宅和非普通住宅划分标准将适时取消。

  据“北京发布”,9月20日,中共北京市委贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见发布,其中在“深入推进民生领域改革”方面,提出完善租购并举的住房制度。加快建立符合首都特点的房地产发展新模式,加大保障性住房建设和供给,满足工薪群体刚性住房需求。健全支持城乡居民多样化改善性住房需求的政策机制,发挥住房公积金的住房保障作用。优化房地产政策,适时取消普通住宅和非普通住宅标准,优化商品住宅用地交易规则,改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

  北京房地产政策优化将带来哪些影响?适时取消普通住宅标准意味着什么?对此,南都记者采访多位专家进行解读。

  9月以来北京新房二手房走弱,短期内优化政策或落地

  中指研究院政策研究总监陈文静对南都记者表示,今年以来,北京已落地多项楼市政策,6月26日以来,北京跟进“5.17”楼市新政,带动市场活跃度有所提升,特别是二手房市场,6-8月,北京二手住宅成交套数连续三个月维持在1.4万套以上,7月成交更是超过1.5万套,8月为14363套。

  北京市统计局最新数据显示,当前房地产市场仍面临一定压力。1-8月,北京全市房地产开发投资同比下降3.5%;全市房屋施工面积10870.3万平方米,同比下降9.9%,其中住宅施工面积5434.9万平方米,下降9.1%;全市商品房销售面积658.1万平方米,同比下降5.1%,其中住宅销售面积466.6万平方米,下降8.7%。

  9月以来,受前期政策带动效果减弱及中秋假期影响,北京新房、二手房成交规模均出现走弱迹象。根据中指数据,9月1日至19日,新房日均成交面积较上年同期、8月日均均有较大下降,二手房日均成交套数较上年同期下降9.4%,较8月日均下降17.8%。传统“金九”开局市场未出现好转,政策优化预期进一步增强。

  “当前北京房地产政策整体仍较为严格,特别是限购政策,处于全国最严状态,具备较大优化空间。”陈文静表示,从全国层面来看,当前全国房地产市场调整态势未改,也亟须大城市发挥带动效用,提振市场信心、稳定市场预期,预计短期北京多项政策优化举措有望落地。

  北京东三环高楼大厦。新华社图

  北京或将成为第一个取消普通住宅标准的一线城市

  在“健全支持城乡居民多样化改善性住房需求的政策机制”方面,陈文静认为,在当前的市场环境下,大面积、高端改善需求,多孩家庭、老年家庭、职住平衡的改善需求等或是重要支持对象。

  此次北京提出“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”尤其受到市场关注。今年7月,党的二十届三中全会决定中,强调充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权,因城施策,允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。

  近两个月已有部分地区发文跟进,例如9月15日,山西省住建厅等7部门发布《山西省进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》,明确“取消普通住宅和非普通住宅标准”。陈文静指出,此次北京提出“适时取消”,意味着取消普宅标准已经放入政策工具箱,在合适的时间将推出落地,预计未来也将有更多地区发文落实相关举措。

  当前,取消普通住宅和非普通住宅标准的政策并未实施。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,如果北京落地该政策,那将是第一个取消该标准的一线城市。他对南都记者表示,“一线城市的指标意义也会更大一些。”

  取消普宅标准,小房子大房子税费政策一碗水端平

  取消普通住宅的标准对市场、对购房者有什么意义?

  这要先从为什么有“普通住房”说起。上海易居房地产研究院副院长严跃进梳理发现,比较早出现这一词的文件是《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电〔2005〕8号),其中提到,要加大住房供应结构调整的力度,在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上,着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给。“当时政策的核心点是‘稳定住房价格’,这也是住房市场短缺、产品结构不匹配下的一项重要政策。而随着如今房地产进入新的发展阶段,此类市场矛盾开始减少,立足新形势,就需要有更积极的精准政策。”

  据易居研究院。

  北京普通住宅的标准是什么?去年12月北京发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》,对普通住宅的标准做了放宽,即住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上。单套住房建筑面积在144平方米(含)以下。5环内住房成交价格在85000元/平方米(含)以下、5-6环住房成交价格在65000元/平方米(含)以下、6环外住房成交价格在45000元/平方米(含)以下。这些标准旨在明确普通住宅的定义,以便于实施相关的税收优惠政策和交易规则。

  李宇嘉介绍,此前普通住宅契税较低,例如90平方米以下的契税为1%,90至140平方米的契税为1.5%。非普通住宅的契税一般为3%,其贷款利率也会上浮。中原地产首席分析师张大伟对媒体表示,除了契税差异,在房产证满两年的情况下,普通住宅免征增值税,而非普通住宅则需按差额征收增值税,税率为5.3%。因此,取消普宅标准有望降低非普宅的交易税费,降低购房成本,带动改善性住房需求释放,也有助于企业更好地配比产品类型。

  “此次取消了144平米等普通住宅标准后,房子就一视同仁了,不存在普通跟不普通的标准划分,小房子也好,大房子也好,税费政策一碗水端平了。”严跃进对南都记者说。

  政策在于促进新房交易,带动新房二手房循环

  “拉动新房交易是取消普宅标准政策的出发点之一。”李宇嘉对南都记者分析表示,目前刚需开始转向二手房、保障性住房或租赁住房,新房则全面转向改善型需求住房。而现在二手房和新房的循环,即卖掉二手房买改善型住房的循环不畅,因此降低税负、贷款的成本有助于该循环实现。

  此前,严跃进梳理了2023年下半年以来一线城市购房政策的多项重大调整,其中,从降低交易成本尤其是税费成本角度出发,一线城市纷纷对普通住宅标准进行下调,主要体现在北京、上海和深圳三个城市,主要涉及建筑面积和价格条件的调整。调整后,更多房源纳入到普通住宅的认定标准之中,享受了更宽松的税费政策。

  “认购大户型房子的契税将享受更低税率的可能、在一线城市出售大房子将进一步减少增值税等。换句话说,其对于房屋的买和卖都可以发挥较为积极的减负效应。”严跃进表示,若是取消该标准,那么包括低密度和低容积率的住房、别墅类住房、大于144平方米的住房、单价较高的住房等,都可以获得政策上的优惠和支持,其覆盖面较广、涉及房屋也较多,影响是积极的。

  多位专家均认为取消普通住宅标准后会拉动一些消费需求,至于像144平米以上的大户型房子的价格是不是会坚挺,则不能简单判断。李宇嘉认为,各地二手房交易量开始上升,重点25城二手房交易量占比达到65%。北京的二手房交易占比提升也很快,而二手房交易里,小面积的偏多。一些大户型的二手房或价格低的二手房,对新房的冲击也比较大。因此,政策在于促进新房交易,带动新房二手房的循环。

  采写:南都记者陈秋圆发自北京青岛股票配资平台